界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

“過(guò)去幾年，龍湖始終將債務(wù)安全放在第一位，債務(wù)安全優(yōu)先于增量投資。”

3月28日，民營(yíng)房企龍湖集團(00960.HK)發(fā)布了2024年度業(yè)績(jì)報告，并召開(kāi)業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。在業(yè)績(jì)會(huì )上，龍湖集團董事會(huì )主席兼首席執行官陳序平表示， 過(guò)去幾年通過(guò)債務(wù)轉化，龍湖抓住了些機會(huì )，也取得一些成果，讓龍湖可以更加安全。

2025年是龍湖債務(wù)轉化的最后一年，也是最關(guān)鍵的一年。龍湖集團執行董事兼CFO趙軼告訴界面新聞，截止到2025年底，龍湖集團整體債務(wù)會(huì )降到1400億左右，未來(lái)整體的融資和資金管理策略非常堅決，保持負債規模穩步下降，銀行貸款不展期、不逾期，公開(kāi)市場(chǎng)不違約。

陳序平表示，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)公司依然會(huì )持續做，即使到2028年運營(yíng)及服務(wù)收入占比過(guò)半的情況下，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入仍將是公司最重要的收入組成部分。

今年以來(lái)，全國多個(gè)熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)急速升溫，房企拿地積極性增加，一個(gè)又一個(gè)單價(jià)“地王”誕生。“在保證償債的安全前提下，龍湖也會(huì )去擇機選擇新的土地，未來(lái)根據整個(gè)市場(chǎng)的變化進(jìn)行彈性供貨。今年一季度，龍湖已經(jīng)在上海和蘇州獲取了兩幅優(yōu)質(zhì)土地。”

在龍湖集團執行董事兼地產(chǎn)航道總裁張旭忠看來(lái)，2025年龍湖供貨也較為充裕。“我們年初存貨還有900多億元，加上今年預計會(huì )鋪排接近600、700億元的新增供貨，全年供貨超過(guò)1600億元。”

年報數據顯示，在2024年，龍湖集團于北京、上海、杭州、成都等城市共獲得9幅土地，新增土儲總建筑面積為83萬(wàn)平方米，權益面積為39萬(wàn)平方米。截至2024年12月31日，龍湖集團的土地儲備合計3312萬(wàn)平方米，權益面積為2426萬(wàn)平方米。

雖然過(guò)去一年龍湖在努力壓降負債，但仍在業(yè)績(jì)維度交出了一份相對積極的成績(jì)單。

財報數據顯示，龍湖2024年全年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1274.7億元，同比2023年下降29%。其中，由運營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入表現亮眼，實(shí)現267.1億元，同比增長(cháng)7.4%，對公司總營(yíng)收貢獻占比達21%，經(jīng)營(yíng)性收入覆蓋股息及利息倍數為2.39倍。

這期間，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現合約銷(xiāo)售金額1011.2億元，穩居行業(yè)千億陣營(yíng)，其中一、二線(xiàn)城市銷(xiāo)售占比超90%，回款率超100%，持續保持高質(zhì)量回款。

龍湖管理層指出，去年9月份政治局會(huì )議首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)“止跌回穩”，信號、定調都非常清晰，方向也非常明確，后續政策也是從供給兩端進(jìn)行發(fā)力，加上去年全年也經(jīng)歷了三次降息，同時(shí)隨著(zhù)限購、限貸、限售、限價(jià)等陸續放開(kāi)，首付也降到歷史低位。整個(gè)市場(chǎng)在政策促進(jìn)下發(fā)生了很大變化，截止2024年12月底，全國商品房待售面積和房?jì)r(jià)跌幅指標已連續7個(gè)月收窄，樓市筑底趨勢比較清晰。

市場(chǎng)逐步回暖，龍湖在多地斬獲銷(xiāo)售佳績(jì)。其中，2024年在重慶、蘇州、昆明等4城進(jìn)入市場(chǎng)TOP3，西安、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)等6城進(jìn)入TOP5，共計在全國19個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前10。

2024年，龍湖也是少數盈利可觀(guān)的房企之一。

根據財報數據披露，2024年龍湖實(shí)現毛利額為204.1億元，毛利率為16%，核心稅后利潤率為6.4%，核心權益后利潤率為5.5%。股東應占溢利為104億元，剔除公平值變動(dòng)等影響后的股東應占核心溢利為69.7億元。

其中，運營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩健增長(cháng)，運營(yíng)業(yè)務(wù)不含稅收入為135.2.億元，較2023年增長(cháng)4.5%，運營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率為75%；服務(wù)業(yè)務(wù)不含稅收入為131.9億元，較2023年增長(cháng)10.4%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率為31.4%。

具體到商業(yè)投資方面，龍湖商業(yè)2024年全年租金收入同比增長(cháng)7%至109.8億元，銷(xiāo)售客流均實(shí)現兩位數增長(cháng)，營(yíng)業(yè)額同比增長(cháng)16%，日均客流同比增長(cháng)25%。截至年末，龍湖商業(yè)累計運營(yíng)89座商場(chǎng)，期末出租率提升至97%高位。

龍湖商業(yè)總經(jīng)理包偉認為，在消費力購買(mǎi)下降的大背景下，龍湖商業(yè)能錄得增長(cháng)的原因主要是，首先，龍湖堅定推動(dòng)商業(yè)戰略落地，堅持一店一策，去年大規模進(jìn)行招商調整和改造升級，頭部項目的同店同比在2024年取得大幅增長(cháng)。

其次是，持續做好精細化運營(yíng)管理，不斷做好產(chǎn)品競爭力，高質(zhì)量?jì)冬F開(kāi)業(yè)，2024全年如期新增運營(yíng)11座天街。

“今年會(huì )再開(kāi)業(yè)11座商場(chǎng)，這也是重要的新增量貢獻，預計整個(gè)航道在2025年能夠實(shí)現10%以上增長(cháng)。”

此外，龍湖資管旗艦品牌“龍智資管”，則通過(guò)長(cháng)租公寓、服務(wù)式公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、活力街區、婦兒醫院及健康養老六個(gè)業(yè)務(wù)單元，全年貢獻收入31.8億元。其中，長(cháng)租公寓貢獻租金收入26.5億元，同比增長(cháng)4%。

管理層介紹，在各航道聚焦協(xié)同下，2024年龍湖集團整體及五個(gè)航道的含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現金流均為正，全集團在2024年含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現金流為64億元。