杭州造“地王”的速度和幅度令房地產(chǎn)行人士驚嘆。

3月28日，杭州蔣村地塊正式被擺上貨架，經(jīng)過(guò)102輪報價(jià)，建發(fā)以34.34億總價(jià)競得，樓面價(jià)8.8萬(wàn)/平米，溢價(jià)率115.39%。

這是一宗創(chuàng )下杭州甚至全國多項紀錄的地塊。杭州樓面價(jià)首次站上8.8萬(wàn)/平米的高位，并超過(guò)深圳，排在上海和北京之后，登上全國第三的位置。同時(shí)，杭州溢價(jià)率近6年來(lái)首次破百，創(chuàng )限價(jià)放開(kāi)后全國溢價(jià)率新高。

震驚的是，這一紀錄的打破只用了三天，三天時(shí)間，單價(jià)地王漲了超1萬(wàn)。

此次勇奪地王，建發(fā)國際董事會(huì )主席林偉國在當天業(yè)績(jì)會(huì )上表示，比我們預期的要低，地價(jià)高主要是因為地塊的位置和低密度的稀缺性。

放眼2025年第一季度，杭州地王全面迸發(fā)。其中，杭州單價(jià)地王三次易主，同時(shí)，雙橋、之江、安琪兒等板塊地王也不斷涌出。

杭州土拍市場(chǎng)與“杭州六小龍”走出了一致的火爆行情。一位杭州央企地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾弑硎荆赝鯇映霾桓F主要是因為杭州拿出了壓箱底地塊，蔣村、湖墅民生藥廠(chǎng)都屬于板塊內絕版地塊。

另一位拿地的民企地產(chǎn)商人士告訴界面新聞?dòng)浾撸玫牡鼗旧显诎鍓K甚至杭州都是孤品，安全性高。

全國第三地王

蔣村地塊前的三天，杭州奧體水電新村地塊開(kāi)拍，經(jīng)過(guò)72輪激烈角逐，最終濱江以總價(jià)52億、樓面價(jià)7.74萬(wàn)/平米和溢價(jià)率69.86%競獲。

更早前的1月24日，杭州湖墅民生藥廠(chǎng)地塊，經(jīng)過(guò)220輪競價(jià)，地塊由濱江以54.56億元總價(jià)競得，成交樓面價(jià)6.48萬(wàn)/平米，溢價(jià)率71.25%。

根據杭州拿地研究院數據，短短不到半年時(shí)間，杭州地王實(shí)現從“5W+” 到“6w+”至“7w+”再到“8w+”的四連跳。中指研究院華東大區常務(wù)副總高院生表示，地價(jià)跳漲對市場(chǎng)信心提振顯著(zhù)。

除了杭州地王，杭州各個(gè)板塊地王也不斷涌現。

比如城東安琪兒板塊，2月25日拍地，經(jīng)過(guò)110輪火拼，華潤補倉安琪兒地塊，成交樓面價(jià)5.06萬(wàn)/平米，一舉打破了5天前大家剛創(chuàng )下的地價(jià)紀錄4.74萬(wàn)/平米。

也有板塊出現隱形地王。比如望江新城海潮TOD地塊，中海競拍了204輪，以總價(jià)80.78億、4.33萬(wàn)/平米的樓面價(jià)和溢價(jià)率35.58%競獲地塊。

幾乎一場(chǎng)土拍就一個(gè)地王，地價(jià)以萬(wàn)為單位跳漲，杭州造地王的速度和幅度超乎想象。但對于蔣村這宗“全國第三地王”，爭論也很大。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長(cháng)丁建剛表示，分析一塊地的樓面價(jià)，首先要看容積率。另一個(gè)層面，純宅地和商住地的名義地價(jià)表現也不一樣。

建發(fā)蔣村項目容積率僅1.1，可做疊排，而濱江水電新村項目容積率為2.9，只能做高層，兩者不能對等來(lái)比較。中海商業(yè)商辦等部分占比高達約44%，一般商業(yè)商辦部分的價(jià)值都遠低于住宅，因此住宅實(shí)際地價(jià)要高得多。

另外，丁建剛認為，杭州并沒(méi)有超過(guò)深圳地價(jià)，成為全國第三。2024年12月，華潤+中海聯(lián)合體競得的深圳后海地王，成交總價(jià)185.12億元，實(shí)際住宅地價(jià)將達到10萬(wàn)元/平米。

另外，除了蔣村低密地王，需要關(guān)注的是中海望江新城地塊。

該宗地雖然名義地價(jià)低，但地塊要建商業(yè)、城鎮社區服務(wù)設施和社會(huì )停車(chē)場(chǎng)，可售住宅建面占總建面只有約56%。

一位杭州市場(chǎng)人士對界面分析稱(chēng)，中海地塊實(shí)際地價(jià)高達7萬(wàn)/平米以上，在這之前板塊房?jì)r(jià)最高限價(jià)不過(guò)6.98萬(wàn)/平米。

濱江是大贏(yíng)家

從土拍名單看，杭州參拍房企穩定，本地和央國企派別分明。

比如，蔣村地塊，參拍房企有偉星、西房、濱江、綠城、保利發(fā)展、中海、華潤、興耀&中天&海威聯(lián)合體、建杭、金茂、建發(fā)、招商和寧波地產(chǎn)集團。

水電新村地塊參拍房企有偉星、濱江、綠城、保利發(fā)展、中海、興耀、中天&海威、建杭、金茂、建發(fā)和招商。

望江地塊參拍房企有濱江、綠城、中海、建發(fā)和杭州地鐵。

本地派中，濱江為絕對核心。興耀、建杭、海威被稱(chēng)為濱江的“小老弟”。本地派拿地一貫風(fēng)格是參股濱江拿地項目，或者拿地后讓濱江做名義的“老大”。

央企派中，除了綠城，華潤、中海、建發(fā)和金茂、招商等均受限于集團嚴苛的投資紀律，他們根據公司實(shí)際情況在杭州土地市場(chǎng)上各取所需。

另外，一些外來(lái)房企也在看杭州的市場(chǎng)機會(huì )，比如參拍房企出現了“新面孔”保利置業(yè)和寧波地產(chǎn)集團。

從杭州地王締造者看，連續拿了湖墅地王和水電新村濱江似乎是最大贏(yíng)家。不過(guò)多位消息人士稱(chēng)，濱江水電新村地塊大概率與多家開(kāi)發(fā)商合作。

濱江集團董事長(cháng)戚金興曾對外公開(kāi)表示，濱江對杭州有五個(gè)信心：“一是杭州是全國同等規模城市中經(jīng)濟活力最強、相對經(jīng)濟狀況增量最快的城市；二是杭州是全國人才最向往的城市；三是杭州是人才來(lái)了比較容易就業(yè)的城市；四是杭州是營(yíng)商環(huán)境最好的城市；五是杭州是最宜居的城市，包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。”

浙報傳媒地產(chǎn)研究院何肖霞表示，不論是本周的上一任“地王”水電新村，還是今日的蔣村低密、海潮TOD，參拍企業(yè)大多是國央企或者是全國性布局的民企，尤其是有高端住宅建設經(jīng)驗的房企。她總結稱(chēng)，具有產(chǎn)品力、競爭力的企業(yè)更有拿地機會(huì )。

爭奪杭州富人

上述杭州央企地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾弑硎荆憬绣X(qián)人太多，這些地王本質(zhì)上都在爭奪杭州甚至全省的富人。

據界面新聞不完全統計，杭州千萬(wàn)級以上豪宅改善房源約有6000套。

何肖霞表示，以蔣村項目為例，有人戲稱(chēng)該項目未來(lái)銷(xiāo)售僅需區域營(yíng)銷(xiāo)，“不愁賣(mài)”。但同時(shí)也需要注意，劍指頂豪客群的地塊，尤其是低密項目，房企自身的品牌和產(chǎn)品能力也直接決定了未來(lái)的新房溢價(jià)和利潤空間。

不可否認的是，杭州樓市上的高端購買(mǎi)力實(shí)力強勁。

近日，位于錢(qián)二的綠城玉瀾月華首開(kāi)4棟共152套房源，其中三棟房源總價(jià)都接近2000萬(wàn)或2000萬(wàn)以上。最終登記結果顯示，超2000組家庭報名，有房家庭社保拼至164個(gè)月，開(kāi)盤(pán)時(shí)最貴的房源先被選走。

中國指數研究院數據顯示，新房市場(chǎng)“小陽(yáng)春”表現亮眼，3月內開(kāi)盤(pán)53次，推售近5000套房源，中簽率37%，綠城、濱江等高端改善盤(pán)觸發(fā)超百月社保門(mén)檻，部分疊墅單價(jià)突破11萬(wàn)元仍受熱捧。二手房成交強勢反彈，截至27日已簽約9137套，日均338套同比增67%，全月或破萬(wàn)套創(chuàng )歷史新高。

高院生表示，政策寬松疊加土拍火熱推動(dòng)市場(chǎng)預期，二手房呈現“量升價(jià)穩”趨勢，樓市整體進(jìn)入活躍周期。

另一位央企地產(chǎn)商人士對界面新聞?dòng)浾弑硎荆贾萘↓埡螅憬「蝗说男判脑鰪姡徺I(mǎi)資產(chǎn)的意愿加大。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院數據顯示，截至3月28日，2025年一季度杭州市區涉宅用地土地成交總額595.1億元，已達到2024全年（1169.0億元）的51%。

何肖霞表示，但也不得不關(guān)注，目前土地市場(chǎng)的狂歡集中在中心城區和部分熱點(diǎn)區域或具有稀缺性的低密地塊，整體看外圍板塊的普通宅地尚未接收回暖訊號。