界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

界面新聞編輯 | 李慎

隨著(zhù)傳統樓市“小陽(yáng)春”的到來(lái)，廣州深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)在3月呈現出復蘇跡象。

廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )統計數據顯示，2025年3月（統計周期為2月26日-3月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽10866套、108.47萬(wàn)平方米，重回“萬(wàn)套”大關(guān)。

深圳中原研究中心統計，3月深圳一手住宅網(wǎng)簽4161套，環(huán)比上升67.5%，同比上升47.2%；二手住宅過(guò)戶(hù)6078套，環(huán)比上升65.3%，同比增長(cháng)58.3%。

業(yè)內人士指出，此輪樓市復蘇得益于去年以來(lái)限購松綁、利率下調等多項政策紅利的逐步顯效，按此勢頭，接下來(lái)“銀四”亦有可期，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步“止跌回穩”。

深圳剛需轉向二手房

從全國范圍來(lái)看，此輪樓市復蘇中，深圳的表現要優(yōu)于其他一線(xiàn)城市。

Wind數據統計顯示，3月份重點(diǎn)30城、一線(xiàn)城市、深圳新房交易量同比分別增長(cháng)1.34%、18.4%和30.56%，深圳同比增幅明顯高于重點(diǎn)城市以及一線(xiàn)城市。

一季度整體來(lái)看，重點(diǎn)30城、一線(xiàn)城市、深圳新房交易量分別增長(cháng)0.89%、17.07%、74.47%，深圳同比漲幅也遠大于重點(diǎn)30城和一線(xiàn)城市。

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，這是因為一方面深圳市場(chǎng)調整時(shí)間早、周期較長(cháng)。另一方面深圳過(guò)去十幾年流入人口多，前期因為房?jì)r(jià)高，后期因為下跌導致觀(guān)望，從而積累了太多的剛需。

還有就是，自2024年下半年以來(lái)，購房門(mén)檻和成本降至歷史最低，首付15%和利率降至3%，均比高峰期下降了一半，購房形勢史無(wú)前例的友好。2024上半年，貸款方式購房的比例為77%；平均貸款成數為64%，達到2019年以來(lái)半年度新高，意味著(zhù)提前還貸趨勢結束，居民愿意加杠桿買(mǎi)房了。所以深圳反彈力度也較大。

具體來(lái)看，3月份深圳新房市場(chǎng)修復積極，但二手房的表現要好于新房。

據樂(lè )有家研究中心統計，3月份深圳一手住宅預售網(wǎng)簽量2926套，現售網(wǎng)簽量1235套，合計網(wǎng)簽4161套，環(huán)比、同比分別增長(cháng)67.5%、47.2%。二手住宅網(wǎng)簽6078套，環(huán)比、同比分別增長(cháng)65.3%、58.3%。二手房同比增幅要明顯大于新房，交易套數達到新房的145%。

李宇嘉表示，這主要是由于深圳剛需購房為主的特征，比如400萬(wàn)以下總價(jià)的二手房占比接近六成。由此，深圳剛需開(kāi)始轉向二手房和租賃，新房越來(lái)越偏向于改善型需求。

二手房交易的旺盛也帶動(dòng)了改善型需求在深圳新房市場(chǎng)的釋放。

3月30日，位于龍華區的中建鵬宸云筑二期開(kāi)盤(pán)，153套100平方米以上的大戶(hù)型，1小時(shí)去化98%，反映出當前深圳樓市市場(chǎng)需求和購買(mǎi)力依然強勁。

而隨著(zhù)市場(chǎng)成交量的上漲，深圳樓市的去化周期也在持續縮短。

據深圳中原研究中心統計，3月份深圳全市新房住宅存量為278.6萬(wàn)平，時(shí)隔33個(gè)月再度回落至300萬(wàn)平以下，環(huán)比下降12.5%。根據過(guò)去一年平均成交量計算去化時(shí)間約為7.84個(gè)月，去化周期較上月下滑1.27個(gè)月，已連續七個(gè)月呈回落態(tài)勢。

廣州樓市交易明顯升溫

整體來(lái)看，廣州樓市近期在供需兩端均有所爆發(fā)，“止跌回穩”態(tài)勢更加鞏固。

在需求端，3月廣州樓市購買(mǎi)力加速釋放，一二手共成交超過(guò)1.6萬(wàn)套，其中二手房破萬(wàn)套。廣州市住建局披露數據顯示。一季度，廣州全市一手住宅網(wǎng)簽面積172.67萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)36.8%，11個(gè)區同比增幅均超過(guò)10%。

從整個(gè)一季度來(lái)看，在春節之后，市場(chǎng)交易有了明顯升溫。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )統計數據顯示，今年1-3月（統計周期為2024年12月26日至2025年3月25日），廣州市二手住宅共網(wǎng)簽27182套、271.90萬(wàn)平方米，同比分別大幅增長(cháng)19.80%和19.57%。

并且，廣州所有行政區網(wǎng)簽套數環(huán)比均迎來(lái)不同幅度的增長(cháng)。

白云區、增城區和從化區環(huán)比增長(cháng)幅度分別達到93.82%、86.59%和85.60%；荔灣區增長(cháng)達81.29%；天河區增長(cháng)幅度接近80%；番禺區增長(cháng)75.41%；越秀區和海珠區的增長(cháng)幅度均在70%上下；黃埔區、花都區分別增長(cháng)56.10%、54.28%；南沙區增長(cháng)幅度最小，但環(huán)比也有41.24%。

去化周期也進(jìn)一步縮短，截至3月末，廣州一手住宅庫存面積1022.62萬(wàn)平方米，去庫存周期縮短至14.3個(gè)月。

在供應端，由于是3月份傳統的樓市營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)，各大開(kāi)發(fā)商也紛紛搶占市場(chǎng)，預售獲批量、樓盤(pán)動(dòng)作方面均有明顯增加。

據安居客廣州統計，3月份廣州共錄得6357套的新批預售貨量。且不完全統計到，3月新房樓盤(pán)推新頻次共52次，較2月微漲，其中海珠區的樓盤(pán)動(dòng)作最多，為11次。

其預計，在4月中下旬到5月，廣州的新房市場(chǎng)將會(huì )更加活躍，預計預售貨量、開(kāi)盤(pán)推新或將增加。而這一波行情，預計仍由市區的改善盤(pán)來(lái)牽引，尤其是海珠區的多個(gè)全新盤(pán)，將會(huì )爆發(fā)。

土拍市場(chǎng)信心回歸

今年一季度，全國土地市場(chǎng)呈現“核心城市高熱、非核心遇冷”的格局，廣深也成為房企的爭奪焦點(diǎn)。

3月份，廣州成功出讓4宗地塊，其中包括2宗涉宅用地、2宗商地，合計11.11萬(wàn)平方米，共賣(mài)出29.39億元。

其中，天河大觀(guān)地塊以10.8億元、2.86%的溢價(jià)率被金茂拿下。

深圳則掛出了“準地王”地塊。

3月31日，深圳寶安區新安街道A002-0060地塊掛牌，起拍價(jià)86.27億元，建筑面積27.1萬(wàn)平方米，毗鄰寶安中心區海岸線(xiàn)。

該地塊也是近年寶中片區唯一一宗臨海涉宅用地，因其地理位置與規劃的稀缺性，未拍先火，不少業(yè)內人士預測其將沖擊“百億級”地塊，成為新的“地王”。

“A002-0060地塊取消了土拍溢價(jià)率的限制，轉向‘價(jià)高者得’，已為超過(guò)百億掃清障礙，僅保守預計，總價(jià)在100-110億之間。這個(gè)區間是舒適區，開(kāi)發(fā)商將有機會(huì )獲得理想的去化速度和利潤空間。當然這個(gè)區間之上仍有溢價(jià)空間，最終取決于開(kāi)發(fā)商的拿地策略、商業(yè)指標的操盤(pán)能力和當天的競爭情況。例如，如果頭部幾家開(kāi)發(fā)商組成聯(lián)合體，競爭或會(huì )減弱”，第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿在采訪(fǎng)時(shí)對界面新聞表示。

據吳睿估計，結合該地塊海景、區位等稀缺資源，未來(lái)有成為深圳標桿“好房子”的潛力，如果打造為豪宅產(chǎn)品，預計未來(lái)售價(jià)或達12萬(wàn)/平方米，部分高端產(chǎn)品或突破15萬(wàn)/平方米，具體還需看取地的開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位和操盤(pán)能力。

從全國范圍來(lái)看，一季度核心城市年初加快土地供應節奏。中指研究院統計數據顯示，今年1-3月TOP20城市出讓金占全國比重升至近7成。

并且，多地再現“地王潮”，成交樓面價(jià)創(chuàng )新高，如杭州3次刷新地價(jià)紀錄、成都兩次刷新地價(jià)紀錄，北京地價(jià)首超10萬(wàn)/平方米。

這也是由于今年以來(lái)多地取消限地價(jià)、限房?jì)r(jià)政策，恢復“價(jià)高者得”規則，疊加房貸利率歷史低位等政策寬松，釋放了房企對核心城市后市的樂(lè )觀(guān)信號。

這一輪“地王”頻出的現象也印證了當前樓市分化式復蘇格局，即核心城市優(yōu)質(zhì)地塊熱度攀升，而非核心區域仍面臨去化壓力。

接下來(lái)在二季度，據中指研究院研究副總監李益峰預計，各項政策落實(shí)將加快，加上去年四季度以來(lái)優(yōu)質(zhì)地塊供應增加，伴隨“好房子”項目陸續入市或將帶動(dòng)改善性住房需求釋放，預計二季度核心城市成交量有望繼續修復，一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市市場(chǎng)有望率先“止跌回穩”，但城市及城市內部板塊之間分化行情延續。